Operaciones Inmobiliarias

Las rentas derivadas de bienes inmuebles (rendimientos o plusvalías) son tradicionalmente las más difíciles de planificar a efectos de rebajar la carga tributaria, ya que la mayoría de los Estados tienden a atraer las rentas inmobiliarias, sometiéndolas a tributación en el lugar donde los bienes están situados (ius loci).

En relación con los rendimientos derivados de bienes inmuebles cabe tener en cuenta algunas consideraciones en los supuestos de inversión inmobiliaria en el exterior:
1. Resulta conveniente valorar el grado de permanencia de la inversión en orden a estructurar la titularidad del inmueble en favor de una sociedad residente en el Estado del cedente del bien en arrendamiento a la sociedad que lo utiliza finalmente, o bien en una filial o sucursal residente en el Estado donde el bien está situado. La primera alternativa puede permitir evitar el gravamen de la plusvalía, con las prevenciones que más adelante se mencionan. La renta será gasto deducible en la sociedad que utiliza el inmueble.
2. Debido a que la titularidad de las inversiones inmobiliarias puede generar rendimientos negativos si, como es frecuente, el importe de la amortización y los gastos financieros exceden los ingresos por cesión o alquiler, la elección de aquella titularidad admite cierta planificación, teniendo en cuenta la existencia de sociedades del grupo con pérdidas compensables o con beneficios recurrentes, así como las diferencias relativas de tributación en un Estado u otro.
3. En general, las rentas inmobiliarias son objeto de retención en la fuente por el país en el que los bienes están situados (ver consideraciones al art. 6 del Modelo OCDE). El impuesto pagado lo es a cuenta del que finalmente debe liquidarse, en su caso, en el Estado de residencia. Algunos esquemas han sido utilizados en relación con los incrementos patrimoniales, consistiendo principal¬mente en la transmisión de un inmueble a través de la cesión de las acciones de la sociedad tenedora con el fin de evitar el gravamen de la plusvalía en el Estado en el que los bienes se sitúan.

Se ha utilizado en algunas ocasiones, antiguamente, la fórmula de la sociedad no residente irlandesa (dicho tipo de sociedad dejó de existir en el año 1999), por el que el comprador de las acciones de dicha empresa, que a su vez detenta las participaciones de la sociedad española o de la jurisdicción onshore aplicable donde se sitúa el inmueble, en realidad adquiere el control indirecto del inmueble.

Esta fórmula, además, puede tener dificultades tanto para evitar el gravamen especial como las posibles plusvalías mobiliarias por la venta de las acciones de la sociedad española, fundamentalmente porque la socie¬dad irlandesa con estatuto de no residente no podrá invocar la protección del Convenio España/Irlanda ni las normas internas españolas de exención de los incrementos patrimoniales en favor de personas de Estados miembros de la UE.

La compra de las acciones a nivel de la sociedad irlandesa puede ofrecer oportunidades, aunque más por las dificultades de control que por razones de no sujeción en España.

Frente a éste, un esquema que asegure la protección de un CDT debe tener mayor solvencia como fórmula de planificación. Por ejemplo, una estructura en que un comprador no británico detenta las participaciones de una sociedad LLC de Estados Unidos, que a su vez es propietaria de una sociedad inglesa, y ésta del inmueble sito en un país onshore (para nuestro ejemplo, España).
En este caso, el CDT España/Reino Unido sí puede proteger tanto frente al gravamen especial como a posibles plusvalías. También en el Reino Unido las plusvalías podrían quedan exentas si el comprador es una persona no domiciliada en el Reino Unido. Igualmente, la compañía en Estados Unidos deberá cumplir ciertos requisitos. Pero los inconvenientes son innumerables, entre ellos el considerarse a la compañía del Reino Unido como un no residente en España, o el art. 108 de la Ley del Mercado de Valores. Como señalado antes, no es recomendable el uso de estructuras internacionales en las operaciones inmobiliarias para obtener algún beneficio fiscal; otra cosa es que se quiera obtener la protección del propio patrimonio.
Para inversiones inmobiliarias en los EE UU O en Francia una fórmula comúnmente utilizada ha sido, durante varios años, la que permitía a los futuros compradores compra una sociedad en un territorio de baja tributación que a su vez detentaba una sociedad irlandesa residente, y esta a su vez no era propietaria del más del 50% de inmuebles en Francia o EE UU.
En la venta de las acciones de la compañía de dicho territorio de baja tributación no se generaban plusvalías gravables en los EE UU siempre que la compañía irlandesa no ostentase más del 50 por 100 de sus activos constituidos por inmuebles en aquel país y aquélla no disponga de establecimiento permanente (E.P.) en el mismo. Lo mismo sucedía en Francia cumpliendo ciertos requisitos. Los tenedores de las acciones de la sociedad irlandesa debían tener la condición de no residentes y no domiciliados en este país.

Ventajas
La ya referida de evitar el gravamen de la posible plusvalía.

Inconvenientes

  • La legislación de numerosos países someten también a tributación los incrementos derivados de la transmisión de la participación en sociedades inmobiliarias cuyo activo consista, directa o indi­rectamente, en bienes raíces situados en su territorio. De acuerdo con esta legislación, tanto la plusvalía derivada de la transmisión “A” como la “B” se someterían a tributación en el Estado de situación de los bienes. La legislación de los Estados de la Unión Europea contienen una prevención similar a la mencionada aquí respecto de los incrementos patrimoniales en favor de resi­dentes en Estados miembros de la Comunidad Europea. En el mismo sentido, algunas legislaciones lo establece en cuanto a los incrementos obtenidos a través de paraísos fiscales. En el caso de España, la legislación fiscal sobre no residentes somete a tributación en España los rendimientos o incrementos de patrimonio deri­vados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles, o derechos con ellos relacionados, situados en España.
  • Las disposiciones de algunos CDTs contienen una prevención similar con el fin de evitar eludir el gravamen de la plusvalía inmobiliaria a través de la venta de las acciones de la sociedad tenedora. En estos convenios se someten a tributación en el Estado en el que los bienes inmuebles están situados, las ganancias de capital deri­vadas de participaciones en una sociedad cuyo activo esté com­puesto principalmente por inmuebles. Los CDTs suscritos por España con algunos países (Francia, Luxemburgo, Polonia, etc.) contienen disposiciones similares a las refe­ridas aquí.
  • La legislación de control de cambios de numerosos países exige notificar el cambio de titularidad último de los bienes situados en los mismos, como condición de autorización de la repatriación de futuras desinversiones.
  • Medidas semejantes a las referidas en b¡) se contienen en las legis{ laciones de algunos Estados para prevenir la elusión de la tributación indirecta en la transmisión de inmuebles, a través de la venta de las participaciones o acciones de la sociedad propietaria.
  • La tributación indirecta por los impuestos sobre transmisión (Transfer Tax, Stamp Duty o, en el caso de España, ITP) o el IVA debe ser analizada. Particularmente este último impuesto en los casos de rehabilitaciones o reformas de edificios. El coste de los impuestos locales sobre inmuebles debe también ser considerado. En el caso de España, y tal como se ha hecho alusión anteriormente, la Ley 24/1988, del Mercado de Valores, en su art. 108 no exceptúa de la tributación por el ITP la transmisión de valores representativos del capital o del patrimonio de entidades cuyo activo esté constituido, al menos, en un 50 por 100 por inmuebles situados en territorio nacional español.
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